Një studim i fundit i FES Tirana, nën drejtimin e Prof. Asoc. Adriatik Kotorri, zbulon se tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri gjatë periudhës 2015–2024 është shndërruar në një terren të favorshëm për pastrimin e parave, duke e bërë gati të pamundur për familjet shqiptare të blejnë një shtëpi.
Studimi evidenton se çmimet e apartamenteve janë rritur në mënyrë artificiale, për shkak të fluksit të valutave të dyshimta, korrupsionit dhe evazionit fiskal. Ndërtuesit, shpesh të organizuar në marrëveshje të fshehta tip “kartel”, kanë diktuar tregun, ndërsa blerësit e zakonshëm përballen me çmime të larta dhe rrezik për humbje të parave të parapaguara.
Sipas studimit, rritja e numrit të banesave nuk ka sjellë përmirësim për shtresat me të ardhura mesatare dhe të ulëta. Numri i të pastrehëve vazhdon të rritet, pavarësisht stokut në rritje të apartamenteve, ndërsa tregu mbetet i dominuar nga blerës me fonde të dyshimta. Ky fenomen i bën fitimtarë ndërtuesit, investitorët spekulativë dhe agjentët imobiliarë, ndërsa humbësi kryesor mbetet familja shqiptare.
Studimi thekson se mungesa e një kuadri ligjor për kontratat e parapaguara favorizon pastrimin e parave dhe krijon hapësira për praktika spekulative. Blerësit nuk kanë mbrojtje ligjore për paratë e dhëna paraprakisht, ndërsa ndërtuesit nuk detyrohen të ofrojnë garanci për përfundimin e projektit, gjë që nuk ndodh në vende të tjera të Europës, ku përdoren mekanizma si llogaritë “Escrow” apo kontratat me kompani sigurimi.
Një tjetër zbulim i rëndësishëm lidhet me sjelljen e tregut: ndërtuesit veprojnë në mënyrë të koordinuar, ndërsa blerësit veprojnë individualisht dhe shpesh ndjekin “sjelljen e tufës” (FOMO), duke besuar se çmimet do të rriten dhe duke nxitur spekulimin.
Prof. Kotorri sugjeron ndërhyrje urgjente: krijimin e ligjeve për kontratat e parapaguara, kufizime për pagesat paraprake, garanci bankare për blerësit dhe një Agjenci të Pavarur të Inteligjencës Financiare, për të kontrolluar origjinën e fondeve dhe për të parandaluar manipulimet. Ai paralajmëron se pa masa të tilla, familjet shqiptare do të mbeten jashtë tregut të strehimit të përballueshëm, edhe pse oferta e banesave është në rritje.
Studimi i FES Tirana nxjerr në pah një realitet të qartë: në këtë treg, fitimet dhe avantazhet përqendrohen te aktorët me fonde të dyshimta dhe ndërtuesit, ndërsa qytetarët mbeten të pambrojtur dhe të detyruar të përballen me çmime që nuk reflektojnë ekonominë reale shqiptare.
